Налоговый вычет при покупке квартиры: порядок получения

Подходит к концу очередной налоговый период, и те, кто приобрел недвижимость в прошедшем году, смогут подать в налоговую инспекцию документы для получения имущественного налогового вычета. О том, какие нюансы при этом существуют, рассказала налоговый консультант Ольга Ботова.

Каждый покупатель, являющийся наемным работником и выплачивающий налог по ставке 13%, раз в жизни имеет право вернуть себе часть средств, потраченных на приобретение квартиры. Из бюджета ему возвратят часть уплаченных налогов. Максимальная сумма имущественного налогового вычета при покупке квартиры составляет 260 тысяч рублей (13% от двух миллионов рублей).

Еще недавно при стоимости купленной квартиры менее двух миллионов рублей, если часть суммы налогового вычета оставалась не получена покупателем, вернуть остаток было нельзя, имущественный вычет не распространялся на другие объекты.

Начиная с 2014 года с вступлением в силу федерального закона о внесении изменений в статью 220 НК «Имущественные вычеты» налогоплательщики получили право использовать имущественный вычет при покупке нескольких квартир. Если при покупке первого объекта вся полагающаяся сумма налогового вычета не будет выбрана, остаток может быть получен при покупке следующей квартиры. При этом максимальный размер налогового вычета по-прежнему ограничен суммой 260 тысяч рублей.

Помимо вычета от стоимости купленной квартиры предусмотрен налоговый вычет по целевому кредиту (ипотеке), выданному на приобретение или строительство жилья. Покупатели вправе вернуть 390 тысяч рублей (13% от трех миллионов рублей — суммы выплачиваемых банку процентов по ипотеке).

Причем теперь эти объекты могут быть разделены, и при желании покупатель может получить 13% от стоимости квартиры с одного объекта, а 13% от суммы заплаченных по кредиту процентов вернуть с другой квартиры.

Кроме того, появилась возможность получить налоговые вычеты одновременно от нескольких работодателей.

Для тех, кто купил квартиру до 2014 года и до сих пор не воспользовался налоговым вычетом, сохраняется прежний порядок получения льготы. Они вправе вернуть уплаченные налоги (13% от стоимости одной квартиры, но не более 260 тысяч рублей). При получении налогового вычета с заплаченных по ипотечному кредиту процентов лимитов для них не установлено (возвращенный им вычет может оказаться больше 390 тысяч рублей — максимальной суммы налогового вычета с процентов по ипотеке, установленной после 2014 года).

Как возвращается имущественный налоговый вычет?

Хотя максимальный размер имущественного налогового вычета составляет 260 тысяч рублей, его не выплатят сразу. Дело в том, что размер возврата ограничен суммой удержанного налога. И если размер налога, который человек заплатил за год, окажется меньше, чем полагающаяся сумма вычета, оставшаяся ее часть будет перенесена на следующий год и будет переноситься столько раз, сколько потребуется, чтобы полностью выплатить сумму налогового вычета (260 тысяч рублей).

Подавать заявление в налоговую инспекцию на возвращение суммы налогового вычета нужно по месту регистрации сразу после завершения года, в котором произошла покупка квартиры. Вернуть налоги можно и через несколько лет после того, как квартира была приобретена, в этом случае налогоплательщик сможет вернуть доходы за предыдущий период. Однако здесь существуют определенные ограничения, связанные со сроком давности по налоговой декларации, который составляет три года. Например, если квартира была куплена в 2010 году, в 2015 году можно подать налоговую декларацию для получения налогового вычета за три последних года: 2012, 2013 и 2014 год. После завершения очередного налогового периода в 2016 году для возвращения налогового вычета станут доступны 2013, 2014 и 2015 годы.

«Пока год не закончен, мы не можем отчитываться за этот год. Поэтому первые декларации по купленным в 2015 году квартирам мы начнем делать в начале 2016 года», — объясняет директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Право на получение имущественного налогового вычета сохраняется даже тогда, когда квартира уже продана.

«Поскольку многие имеют невысокий официальный доход, возврат имущественного налогового вычета вполне способен растянуться на несколько лет, за это время некоторые собственники успевают продать квартиру. Часть из них при этом перестают возвращать налоговый вычет. На самом деле независимо от того, подарили вы эту квартиру, продали, перевели в нежилое, вы продолжаете получать налоговый вычет, право на который появилось в связи с ее покупкой, пока вся сумма не будет возвращена», — рассказывает Ольга Ботова.

Для возврата 13% от суммы уплаченных банку процентов документы в налоговую инспекцию подаются после фактической уплаты процентов, то есть для получения налогового вычета покупателю нужно будет подавать документы ежегодно.

Два способа получения налогового вычета

Существует два варианта получения имущественного налогового вычета: в налоговой инспекции и у работодателя. Последний подходит тем, кто получает высокую официальную заработную плату, а также в тех случаях, если квартира была куплена в середине года и покупатель хотел бы как можно скорей начать получать налоговый вычет. Тогда он в середине года обращается в налоговую инспекцию за уведомлением для работодателя об имущественном вычете (этот документ готовится в течение месяца) и подает его по месту работы. На основании этого решения, подтверждающего его право на налоговую компенсацию, бухгалтерия перестает удерживать с покупателя подоходный налог.

Когда налоговый вычет невозможен

Поскольку налоговый вычет — это возврат уплаченных налогов, на его получение не вправе рассчитывать те, кто не работает и налогов не платит: студенты, матери, находящиеся в декретном отпуске, неработающие пенсионеры (исключение составляют те, кто купил квартиру в течение трех лет до выхода на пенсию). Кроме того, налоговая выплата не полагается предпринимателям, которые применяют другие налоговые режимы.

Прямой запрет на возврат вычета предусмотрен для сделок с квартирами, приобретенными взаимозависимыми лицами (сюда прежде всего относятся родственники).

Согласно законодательству нельзя вернуть часть средств, потраченных на покупку квартиры, если для ее приобретения использовались деньги государства: материнский капитал, военные сертификаты или средства программы переселения из ветхого жилья, когда сумму на покупку квартиры выделяет государство (участники различных программ смогут вернуть только часть средств, если в качестве доплаты при покупке квартиры они использовали собственные средства).

По словам специалиста, в некоторых случаях вычет может быть возвращен со всей суммы, несмотря на то что для улучшения жилищных условий был использован материнский капитал. «Когда материнский капитал используется опосредованно и прямо в договоре не заявлен, никаких препятствий для возврата имущественного налогового вычета на эту сумму не существует, — говорит Ольга Ботова. — Речь идет о тех ситуациях, когда квартира была куплена в ипотеку, а затем средства материнской выплаты были направлены семьей на погашение ипотечного кредита. Имущественный налоговый вычет в таких ситуациях можно вернуть со всей стоимости квартиры».

Особенности получения налогового вычета для супругов

Есть три категории населения, получение налогового вычета при покупке квартиры для которых имеет свои особенности: супруги, несовершеннолетние дети и пенсионеры.

Как известно, купленная в период брака квартира является совместной собственностью обоих супругов. Право на получение имущественного вычета по умолчанию между ними будет распределено в равных долях, и если квартира стоит четыре миллиона рублей, каждый из них получит имущественный налоговый вычет с суммы два миллиона рублей (по 260 тысяч рублей).

На практике супруги зачастую устанавливают другую пропорцию получения налогового вычета. Так, закон позволяет одному из них отказаться от получения вычета в пользу другого.

Для того чтобы ускорить получение налогового вычета, в налоговую инспекцию подается заявление о переводе вычета на того из супругов, кто имеет более высокий доход.

Налоговый вычет для несовершеннолетних

Если купленная квартира находится в долевой собственности родителей и несовершеннолетнего ребенка, родители вправе получить имущественный налоговый вычет не только за себя, но и за ребенка и тем самым увеличить сумму возмещения. При этом в дальнейшем ребенок сохраняет за собой право получить имущественный налоговый вычет после достижения совершеннолетия и самостоятельной покупки квартиры.­

Например, квартира куплена в общую долевую собственность матери и ребенка за три миллиона рублей, мать, в том случае если бы она подавала на возвращение вычета только на себя, была бы вправе получить вычет в пределах полутора миллионов рублей (половина от трех миллионов рублей). В том случае, если она подает документы на свою долю и долю ребенка, она вправе подать на вычет на максимальную сумму налогового вычета два миллиона рублей (13% от полутора миллионов рублей составит ее доля, и 13% с полумиллиона — доля ребенка). Таким образом, общая сумма налогового вычета составит 260 тысяч рублей.

Для этого к стандартному пакету документов прикладываются копии свидетельства о праве собственности ребенка и родителя и нужно подтвердить связь между ребенком и родителем (для этого предоставляется копия свидетельства о рождении ребенка).

А вот в том случае, если квартира была полностью куплена для ребенка и несовершеннолетний является ее единственным собственником, вопрос может быть решен по-разному. «Разные налоговые инспекции по-разному рассматривают этот вопрос, ситуация может отличаться даже в зависимости от конкретного района, в любом случае, если квартира куплена на ребенка, мы советуем подать заявление на получение вычета, а дальше уже спорить с налоговой, если она выдвинет аргументы против. В любом случае, согласно налоговому кодексу, все моменты, которые точно не определены, должны решаться в пользу налогоплательщика», — объясняет Ольга Ботова.

Особенности получения имущественного налогового вычета для пенсионеров

Согласно общему правилу вычет покупателю предоставляется начиная с того года, в котором была приобретена квартира. Однако для пенсионеров сделано исключение: они вправе получить налоговый вычет за три года, предшествующих периоду, в котором возник непереносимый остаток. «Если человек ушел на пенсию и купил квартиру, уже будучи пенсионером, он может подать заявление на получение налогового вычета за три года, предшествующих приобретению квартиры», — говорит Ольга Ботова.

Налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме

Если при покупке квартиры на вторичном рынке по общим правилам право на получение вычета начинается с того года, когда было получено свидетельство о госрегистрации, то при покупке квартиры в строящемся доме точкой отсчета становится момент, когда был подписан акт приема-передачи. Именно с этого момента возможно подавать документы на возврат имущественного налогового вычета.

«При этом для начисления налогового вычета налоговому органу нужно, чтобы покупателем было получено свидетельство о праве собственности на объект, и клиентам зачастую приходится ждать этого момента, — рассказывает Ольга Ботова. — Мы советуем в такой ситуации, когда известно, что свидетельство должно появиться через два месяца, подавать все документы в налоговый орган почтой без свидетельства. Предусмотренный законом срок проверки составляет три месяца. Как правило, к этому моменту свидетельство оказывается на руках у собственника, к документам мы всегда прилагаем контактный телефон, инспектор звонит и просит донести необходимые документы, к моменту проверки документов мы предоставляем свидетельство».

В какие сроки выплачивается налоговый вычет

С момента, когда покупатель подает в налоговые органы документы на получение налогового вычета, до зачисления суммы вычета на банковский счет покупателя должно пройти не больше четырех месяцев.

Если в течение четырех месяцев этого не происходит, значит, у инспектора возник какой-то вопрос по поданным данным, объясняет специалист. На практике чаще всего сроки проверки затягиваются из-за того, что налогоплательщики забывают указывать все доходы, полученные ими за этот период, особенно если эти доходы были получены от реализации имущества, находившегося в собственности менее трех лет.

Если данные не указаны, в декларацию вносятся соответствующие изменения, она сдается на проверку, и отсчет этого трехмесячного срока начинается заново.

При этом, если у покупателя имеются какие-то задолженности в бюджет по налоговым платежам, размер имущественного вычета будет уменьшен на эту сумму.