Чем опасна покупка квартиры у банкрота

Закон о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ) вступил в силу только 1 октября, при этом в Красноярском крае уже сегодня насчитывается десять человек, официально признанных банкротами, и еще более ста исков рассматриваются в арбитражном суде. Для покупателей вторичной недвижимости это означает, что и без того достаточно обширный перечень рисков при сделке пополнился еще одним: риском приобрести квартиру потенциального банкрота.

Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек в течение следующих трех лет будет признан банкротом и при этом существуют обстоятельства, которые позволяют сделку оспорить, квартиру постараются вернуть.

Назначенный судом финансовый управляющий, задачей которого является увеличение конкурсной массы, сделает все, чтобы признать сделку недействительной и затем с помощью средств, вырученных от продажи квартиры на торгах, рассчитаться с кредиторами. Полностью исключить возникновение подобной ситуации можно, только если иметь абсолютную уверенность, что продавец в ближайшее время признан банкротом не будет. Понятно, что на практике это невозможно. О том, как подстраховаться от появления подобных рисков и если не полностью их устранить, то, по крайней мере, постараться максимально их снизить, рассказали работающие с недвижимостью юристы.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— Для того чтобы подстраховаться от возможных рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить дополнительные документы для проведения сделки. Просить продавца предоставить выписку из кредитной истории в бюро кредитных историй. Из этого документа должно следовать, что на момент продажи квартиры у ее собственника нет текущих просрочек по выплате кредитов. Нужно помнить, что в случае банкротства продавца недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь те из них, которые отвечают определенным параметрам:

в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом при неравноценном встречном исполнении обязательств покупателем (те случаи, когда цена в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости объекта);

в течение трех лет до принятия заявления о признании банкротом могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Тут необходимо доказать, что такой ущерб интересам кредиторов действительно был причинен, при этом другая сторона сделки знала, что продавец таким образом стремится избавиться от своего имущества, либо знала о неплатежеспособности должника или недостаточности имущества должника (как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями и т. п.).

Юлия Ощепкова, юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

— В рамках процедуры банкротства физического лица, как и в процедуре банкротства в целом, будет решаться вопрос признания сделок должника недействительными в тех случаях, когда эти сделки нанесли ущерб кредиторам. Например если в преддверии процедуры банкротства имущество было подарено родственникам или продано бизнес-партнеру по заведомо низкой цене. В этом случае сделку могут признать недействительной. В ходе процедуры банкротства будут изучаться сделки гражданина, совершенные в трехлетний период до даты подачи заявления о банкротстве. В зону наибольшего риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Поэтому минимизировать риск покупатели смогут, рассматривая для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет. Сделки с целью причинения вреда кредиторам оспариваются по статье 10 ГК РФ (здесь важно существование у продавца намерения причинить вред другому лицу).

Применительно к сделкам, совершенным после 1 октября 2015 года, то есть после вступления в силу закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусмотрены дополнительные основания признания сделки недействительной. Они указаны в статьях 61.2 и 61.3 закона. Например, сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка может привести к оказанию предпочтения другому кредитору в отношении удовлетворения требований.

Татьяна Третьякова, юрист компании «ГРАНТА-недвижимость»:

— Для того чтобы не оказаться поку пателем квартиры гражданина-банкрота, покупателю при подготовке к сделке следует проверить в банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов (http://r24.fssprus.ru), есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Ознакомиться с картотекой дел на сайте арбитражного суда (http://krasnoyarsk.arbitr.ru), из которой можно узнать, есть или нет в отношении продавца дела о признании его банкротом. Причем важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась.

Но даже проведя всю эту работу, покупатель не получит абсолютной стопроцентной гарантии того, что не столкнется с имуществом должника. Если продавца нет в этих системах, это не значит, что у него нет текущих долгов (еще не дошедших до суда или до судебных приставов). Если они возникнут, это позволит возбудить в отношении него дело о признании его банкротом.

Очень настороженно нужно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника (могла быть отдана за долги), была получена по договору дарения или выставляется по значительно более низкой, чем аналогичные объекты, цене.

Таким образом, рискованными являются и могут быть признаны недействительными три вида сделок: подозрительные сделки (с заниженной ценой (в эту категорию попадают все те сделки, где в договоре купли-продажи указана сумма менее 1 миллиона рублей), сделки, заключенные между родственниками); сделки, которые несут ущерб кредиторам (в результате этих сделок должник теряет имущество, за счет продажи которого можно было бы расплатиться с кредиторами), и те, что приводят к предпочтению одних кредиторов перед другими.

В случае если сделка будет признана недействительной и квартиру придется вернуть продавцу, покупатель не сможет получить деньги сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит только тогда, когда придет его очередь. Если покупатель не готов идти на эти риски, стоит задуматься о приобретении объекта, где подобных рисков нет: например, обратить внимание на комплексы в высокой степени готовности на первичном рынке жилья.