Что должно насторожить покупателя при выборе квартиры?
Как следует проводить проверку продавца и объекта во время подготовки сделки и с чем чаще всего связано большинство случаев мошенничества с квартирами, рассказали опрошенные «Сибирским домом» эксперты.
Как известно, покупка квартиры на вторичном рынке несет с собой риски, связанные с тем, что уже совершенная сделка может быть признана недействительной в дальнейшем. Поэтому, занимаясь ее подготовкой, специалисты проводят проверку юридической чистоты квартиры, устанавливают обстоятельства, которые способны привести к возникновению судебных разбирательств в отношении этого объекта в дальнейшем (они должны удостовериться, что в результате сделки не будут нарушены права третьих лиц).
Риски эти разные, в одних случаях они минимальны, в других вероятность для покупателя приобрести проблемный объект гораздо выше. Описать ситуации, когда риски высоки и покупателям стоит особенно внимательно отнестись к проверке объекта, а в некоторых случаях и вовсе отказаться от сделки, мы попросили экспертов.
Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:
— При покупке квартиры покупателя должно насторожить, если сам продавец не участвует в сделке, от его имени по доверенности действует другое лицо, при этом деньги передаются доверенному лицу (риск отзыва доверенности).
Опасения вызывает продажа имущества, которое недавно было получено в наследство (существует риск появления наследников, не вступивших в наследство).
Если в отношении продавца подан гражданский иск или возбуждено уголовное дело, в таком случае есть риск признания сделки недействительной (к сожалению, покупатель далеко не всегда имеет возможность получить информацию об уголовных делах, за исключением тех уголовных дел, которые уже находятся на стадии судебного разбирательства).
В отношении продавца возбуждены исполнительные производства — риск признания сделки недействительной.
Насторожить должно желание продавца указать в договоре цену значительно ниже рыночной (в таком случае при признании сделки недействительной покупатель получит только ту сумму, что указана в договоре).
Желание продавца оформить сделку купли-продажи с помощью иного договора, например договора дарения (риск — признание сделки недействительной и отсутствие возможности вернуть переданные денежные средства).
Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю:
— Покупателя должно насторожить, если квартира за короткий срок сменила несколько собственников.
Особенно внимательно следует отнестись к проверке объекта, если реализуется квартира, в числе собственников которой есть несовершеннолетние дети. Поскольку очень часто подделываются документы органов опеки и попечительства, выражающие согласие на отчуждение объекта, в числе собственников которого есть несовершеннолетний.
Когда квартиру продает один из супругов, при этом второй в сделке никак не участвует и не предоставляется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Насторожить покупателя должно, если продавец предлагает сложные условия, связанные с передачей денег при расчете за квартиру. Например, если деньги начинают передавать частями.
При первичной проверке объекта недвижимости и человека, который его продает, необходимо выяснить, наложены ли на объект недвижимости обременения (ипотека, арест), участвует ли объект недвижимого имущества в судебных разбирательствах, а также действителен ли паспорт продавца.
Павел Морозов, юрист компании «Право-Экспресс»:
— Отказаться от приобретения конкретной квартиры покупателю следует, если информация, указанная в правоустанавливающих документах на квартиру, не совпадает с той, что содержится в выписке из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (ЕГРП). Дело в том, что сегодня после продажи квартиры у продавца на руках может остаться пакет документов на этот объект. И этим обстоятельством вполне способны воспользоваться мошенники.
Если в квартире выполнена перепланировка, которая не может быть узаконена в дальнейшем. Для этого нужно проверить, совпадает ли фактическая планировка квартиры с той, что указана в кадастровом паспорте. При этом нужно обращать внимание на то, что конкретно было изменено. Потому что есть изменения, которые можно узаконить, и есть такие, согласовать которые невозможно в принципе. Если в процессе перепланировки были затронуты несущие стены, в дальнейшем такой объект может быть признан непригодным для проживания.
Если из выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета следует, что существует задолженность по квартплате и коммунальным услугам, можно купить квартиру с долгами, даже не подозревая об этом. Долги могут перейти на нового собственника.
В связи с изменениями в законодательство, вступившими в силу с 1 октября этого года, чтобы сделка в дальнейшем не была признана недействительной, покупателю необходимо удостовериться, что у продавца на момент ее проведения нет больших долгов (более 500 тысяч рублей), которые могли бы привести к признанию его банкротом в дальнейшем. Для этого необходимо проверить кредитную историю продавца, попросить продавца предоставить выписку из бюро кредитных историй (БКИ), из которой должно быть понятно, есть ли у продавца кредиты и насколько аккуратно он по ним расплачивается.
Кроме того, очень важно, чтобы все бывшие собственники и лица, которые с ними проживали, были выписаны из продаваемой квартиры. Иначе новому собственнику затем придется выписывать их уже в судебном порядке.
Что и как проверять?
Начиная проверку квартиры, нужно понимать, что универсального, подходящего для всех квартир способа не существует. В таблице приводятся только действия, которые следует предпринять покупателю при подготовке к сделке. При этом нужно иметь в виду, что в зависимости от конкретной ситуации этот перечень необходимых для проверки документов может отличаться. Кроме того, сведения, указанные в ряде документов, быстро устаревают. К примеру, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) действительна на дату ее выдачи. Уже через час в Управление Росреестра может поступить информация о том, что на объект наложен арест, и запись об этом объекте в ЕГРП кардинальным образом изменится. Поэтому выписку из ЕГРП стараются получать непосредственно перед проведением сделки.
Благодарим Управление Росреестра по Красноярскому краю за помощь, оказанную при подготовке материала.
Источник: Журнал "Сибирский Дом"
