Как снизить платеж по действующей ипотеке?

На рынке появились ставки 11–12 процентов годовых, и продолжать обслуживать дорогой кредит нецелесообразно. Обещанное снижение ставок по ипотеке в следующем году должно сделать программы перекредитования еще более актуальными. На деле в рефинансировании — получении нового кредита на более выгодных условиях, чем в момент оформления, — заинтересован не только заемщик. Благодаря этим программам банки получают возможность привлекать новых клиентов с положительной кредитной историей. Именно поэтому после значительного перерыва на рынке снова появились такие предложения, банки сегодня готовы конкурировать за отборных клиентов.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно?

Если заемщик видит, что его текущая ставка по кредиту выше действующих на рынке, он может сначала попробовать добиться изменения условий кредитования в своем банке (при наличии такой программы), а если тот откажет, искать подходящее предложение на рынке. На практике чаще всего кредиты рефинансируются в других банках.

«Думать о перекредитовании стоит, если разница между текущей процентной ставкой и ставкой, которую банк предлагает по новому кредиту, составляет не менее 1,2–1,5 процента», — считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка «ВТБ» в Красноярске (ранее «Банк Москвы») Наталья Новосельцева.

Ставка рефинансирования по новой программе — не единственный критерий, на который стоит ориентироваться, думая о рефинансировании. «Иногда люди перекредитовываются, даже если процентная ставка по новому кредиту такая же, но предлагаются другие условия страхования. Например, страхование жизни в нашем банке необязательно для бюджетников и сотрудников крупных предприятий, — рассказывает начальник дополнительного офиса «Предмостная площадь» «Газпромбанка» Наталья Букатина. — Кто-то перекредитовывается, потому что при рефинансировании есть возможность взять большую сумму кредита и получить наличные на свои нужды. Процентная ставка по такому кредиту будет ниже, чем по потребительскому. Недавно заемщик, имевший в другом банке остаток задолженности по ипотеке в размере 3,5 миллиона рублей, взял у нас в кредит 4,2 миллиона, погасил задолженность перед первичным банком-кредитором, а 700 тысяч рублей взял наличными».

Перекредитоваться выгодно — значит учесть экономию от снижения ставки или отсутствия страховки и сопутствующие получению нового кредита расходы. Это оплата отчета об оценке объекта недвижимости в аккредитованной компании (ориентировочно 3 тысячи рублей), страхование объекта и страхование жизни и здоровья заемщика (по тарифам страховой компании), госпошлина при регистрации ипотеки в Росреестре (2 тысячи рублей).

Поменять ставку по кредиту или срок кредитования?

При рефинансировании ипотеки можно уменьшить как сумму ежемесячных платежей, так и срок кредитования — все зависит от конкретной ситуации. Иногда клиенту банка выгоднее сократить сроки: чем быстрее он рассчитается по кредиту, тем меньшей в итоге окажется сумма переплаты. Но, возможно, именно сейчас заемщику важнее снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет и сократить платежи по кредиту.

Поскольку рефинансирование — это новый кредит, заемщику придется пройти оценку кредитной истории, и если клиент банка допускал просрочки платежей или за прошедшее с получения первого кредита время финансовое положение клиента ухудшилось, ему могут отказать в новой ссуде.

Порядок рефинансирования ипотеки

На практике процедура рефинансирования складывается из следующих этапов: заемщик обращается в банк, в котором хочет получить новый кредит, предоставляет справку об остатке задолженности и документы на квартиру. После этого банк выносит предварительное решение, и если оно положительное, кредитная организация занимается рассмотрением объекта и заказывает отчет об оценке. На этом этапе заемщик должен получить согласие банка — первичного кредитора на перекредитование. Но даже если банк откажет, рефинансировать ипотеку возможно.

«Мы рефинансируем ипотеку, даже если первичный кредитор отказывается снимать залог с квартиры, — рассказывает Наталья Букатина. — В таком случае на счет в этом банке перечисляются деньги для погашения остатка задолженности. На время, пока на квартиру не наложен залог в нашем банке, мы предлагаем заемщикам привлечь двух поручителей. Они нужны, чтобы подстраховаться от возможных рисков на период, когда с квартиры уже снято обременение в одном банке и еще не зарегистрировано в нашем. Эта процедура занимает два — три месяца».

После этого деньги переводят на счет в банке — первичном кредиторе, и он выдает закладную с записью о том, что задолженность погашена. Заемщик обращается с этой закладной в регпалату и снимает обременение.

На время, когда первый банк-кредитор уже снял обременение с квартиры, тот, что вас рефинансирует, скорее всего, предложит более высокую ставку по кредиту, пока не оформил на нее залог. Так делает, например, банк «Открытие» по программе «Рефинансирование»: до наложения обременения на квартиру действует ставка 14 процентов годовых, после — 13 процентов.

Пока перекредитование востребовано в основном у тех, кто брал кредиты по большим ставкам в начале 2015 года. Оно не стало распространенным, просто потому что заемщики не знают о преимуществах программ рефинансирования. «Клиенты не всегда понимают плюсы предложения банков, — отмечает руководитель отдела ипотеки компании «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. — Они вносят платежи по ипотеке и не хотят заниматься переоформлением кредита либо боятся из крупного банка переходить в небольшой коммерческий, хотя тот предлагает гораздо более выгодные условия».

Новые программы рефинансирования продолжат появляться, поскольку количество качественных заемщиков снизилось. За ипотекой сейчас приходят те, кто уже обслуживает несколько потребительских кредитов или ранее допускал просрочки. Неудивительно, что банки развернули борьбу за отборных заемщиков. Именно в них кредитные организации сегодня видят возможность для увеличения своего кредитного портфеля.

Перечень документов для рефинансирования ипотечного кредита

Документы на квартиру:

• свидетельство о праве собственности;

• документы-основания (в свидетельстве указаны вверху);

• техническая документация (кадастровый паспорт);

• выписка из ЕГРП;

• выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;

• отчет об оценке объекта (его потребуется заново заказывать к сделке).­

Документы по первому кредиту*:

• кредитный договор;

• график платежей (актуальный, в случае если были досрочные погашения);

• разрешение на заключение договора последующей ипотеки (согласие либо отказ обслуживающего банка);

• договор страхования, а также документы, подтверждающие факт оплаты страховой премии (квитанции);

• выписка по счету, отражающая погашение рефинансируемого кредита за весь период срока обслуживания рефинансируемого кредита (не менее чем за последние 180 календарных дней), заверенная банком — первичным кредитором;

• справка от банка-кредитора о качестве обслуживания долга по рефинансируемому кредиту и о размере остатка ссудной задолженности.

Требования к справке о качестве обслуживания долга:

• оформлена на фирменном бланке;

• заверена подписями должностных лиц и печатью банка — первичного кредитора;

• содержит сведения об остатке ссудной задолженности и отсутствии просроченной задолженности (по основному долгу и процентам) на дату выдачи справки;

• содержит сведения о качестве погашения рефинансируемого кредита за весь период его погашения.

* Предварительный список документов, в процессе рассмотрения могут дополнительно запросить документы.