Внимание: сложная сделка!

При покупке квартиры на вторичном рынке есть определенный перечень сделок, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов.

К таким можно отнести сделки, в которых вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде.

Перед такими сделками нужно провести необходимую подготовку, привлечь для проверки документов юриста, в некоторых случаях вы поймете, что стоит отказаться от этой квартиры.

Покупка приватизированной квартиры

В этом случае основной риск заключается в существовании так называемых отказников. Тех, кто на момент приватизации жил в квартире, был в ней зарегистрирован, но в приватизации не участвовал. Дело в том, что при приватизации квартира оформляется в собственность всех членов семьи. Если один из них отказался от участия в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, такой человек имеет право проживать в квартире.

Независимо от того, сколько раз к этому моменту был продан объект, кто сегодня является владельцем квартиры, отказник может появиться в любой момент и предъявить свои права. Наличие отказников — самый серьезный риск на рынке недвижимости. Потому что, если такой человек сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно. Как правило, это касается тех, кто находится в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являлись собственниками квартиры. То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям.

Сделка с подаренной квартирой

Далеко не все сделки дарения попадают в разряд сложных. При дарении очень важно разобраться, от кого именно была получена в дар квартира. Если дарение происходит внутри семьи, такой объект не должен вызывать у покупателя каких-то особых опасений. Если же пожилой человек дарит квартиру постороннему лицу, у покупателя должен возникнуть закономерный вопрос: а было ли дарение? Особый случай, когда под видом дарения от своей недвижимости стараются избавиться граждане, находящиеся на грани банкротства. Они дарят квартиру близким родственникам, чтобы ее не смогли изъять судебные приставы. В дальнейшем кредиторы могут добиться признания такой сделки недействительной.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Главная опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена. Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя. Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски. Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях. При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы. Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями. Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Квартира с материнским капиталом

Одно из условий использования материнского капитала на покупку квартиры — наделить собственностью в приобретенном жилье всех членов семьи. Сложности возникают, если для покупки семья использует ипотечный кредит. Потому что банки, как правило, не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита. Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

Со временем семье может потребоваться большее жилье, и она продаст эту квартиру, так и не наделив детей собственностью. Достигнув возраста 18 лет, не получивший своей доли в собственности ребенок вправе обратиться в суд, чтобы добиться признания продажи квартиры недействительной. Специалисты считают, что весь масштаб этой проблемы в полной мере рынок осознает лет через 10–15, когда подрастут дети, с рождением которых семья получила право на материнский капитал.

Покупка квартиры у банкрота

Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными. Осложняет ситуацию то, что назначенный судом конкурсный управляющий может добиваться возвращения квартиры, проданной за три года до того момента, как продавец официально получил статус банкрота. Понятно, что гарантировать, что этого не произойдет, невозможно. Поэтому для проведения сделки потребуется запросить дополнительные документы. Например, выписку из кредитной истории продавца. Чтобы подстраховаться от возможных рисков, многие агентства также включают в договор купли-продажи формулировку о том, что продавец гарантирует, что против него не возбуждена процедура банкротства. Эта запись не даст покупателю полной защиты от судебных исков, но увеличит его шансы на защиту своих интересов, если дело дойдет до суда. В зоне наибольшего риска в связи с банкротством физических лиц сделки с квартирами, проданными по заниженной цене, они сразу попадают в разряд подозрительных. Если ее признают недействительной, квартиру придется вернуть продавцу, деньги покупателю не возвратят сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит, только когда подойдет его очередь.

Все сказанное вовсе не означает, что от любой сделки с подаренной или приватизированной квартирой нужно сразу отказываться. Необходимо разобраться в каждой конкретной ситуации, оценить риски и только после этого принимать решение.