Типичные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью

Решили ли вы покупать недвижимость самостоятельно или с привлечением агентов по недвижимости, главное — избежать самых распространенных ошибок при оформлении сделки.

Очень часто покупатели неправильно подходят к поиску квартиры и зачастую сами себя ограничивают в выборе. «Когда покупатель ищет квартиру, он обычно устанавливает для себя определенные границы, например, решил, что может купить трехкомнатную квартиру, именно такие объекты и рассматривает, — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров. — Сейчас же на рынке сложилась парадоксальная ситуация: четырехкомнатная квартира 97-й серии площадью 80 квадратных метров может стоить дешевле трехкомнатной площадью 64 «квадрата». Покупатель выбирает только среди трехкомнатных квартир, хотя за свои деньги он может купить очень неплохую четырехкомнатную».

Неверная оценка стоимости объекта

Прежде чем выйти на рынок, покупатели не занимаются на постоянной основе изучением объявлений о продаже и не знают реальных цен сделок (тех цен, по которым похожие объекты реализуются на рынке), поэтому им бывает сложно судить, насколько указанная в объявлении цена соответствует рыночной. В результате во многих случаях они покупают квартиру дороже, чем сделали бы это с помощью специалиста, из-за того что не могут аргументированно снизить цену.

Покупателю сложно судить о сроках сделки. По оценке специалистов, треть выставленных сегодня на продажу объектов заложены в банках. Это жилье ипотечных заемщиков, которое продается еще до полного погашения кредита. У сделок с такими квартирами существуют свои особенности, связанные с тем, что для продажи с них сначала нужно снять обременение. Процедура отличается в зависимости от банка и где-то укладывается в пару дней, а где-то, как у АИЖК, чтобы получить закладную, придется ждать два месяца.

Недостаточная проверка юридической чистоты квартиры

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют «историю» квартиры, полагая, что наличия у продавца свидетельства о собственности достаточно, для того чтобы сделка прошла успешно. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Хотя этот документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников. «Что должно насторожить в выписке? Короткий срок владения квартирой одного из последних собственников, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Вполне может оказаться, что сделки купли-продажи были совершены с целью прикрыть сделку займа-залога. Тогда покупатель рискует стать участником длительного судебного разбирательства и вынужден будет доказывать свою добросовестность».

Но даже если выписку и заказывают, не все покупатели знают, что сведения в ней быстро устаревают. Она актуальна только на момент получения, а буквально через час после ее выдачи на квартиру может быть наложено обременение. «В последнее время участились случаи, когда на квартиру накладывается арест из-за долгов, был пример, когда это произошло в процессе подготовки к сделке. Задолженность у собственника по штрафу ГИБДД была небольшой, но приставы все равно наложили арест на долю в собственности на квартиру», — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Светлана Новикова. Чтобы информация в выписке из ЕГРН была актуальной, при подготовке к сделке специалисты получают выписку в электронном виде дважды, второй раз — непосредственно перед сделкой.

Использование типового договора купли-продажи

Наверное, наиболее распространенной и, может оказаться, самой дорогой ошибкой при сделках с недвижимостью является использование типового договора, скачанного из недр Интернета. «Буквально на днях Верховный суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о расторжении договора купли-продажи жилого помещения на основании того, что после сделки покупатель обнаружил, что квартира требует значительных вложений и непригодна для проживания, а в договоре купли-продажи выявленные покупателем недостатки указаны не были. Стороны сделки почему-то боятся прописывать в договоре все условия сделки, о которых они договорились. А ведь Гражданским кодексом РФ предусмотрена свобода договора», — отмечает Юлия Михайлова.

Занижение стоимости в договоре

До сих пор многие покупатели по настоянию продавцов, не желающих платить налоги, занижают в договоре купли-продажи стоимость квартиры, указывая другую цену. Они не только смогут рассчитывать на меньшую сумму налогового вычета за покупку квартиры, но и серьезно рискуют. В случае расторжения договора в дальнейшем это может привести к невозможности вернуть фактически уплаченные деньги.

Несмотря на то, что сегодня существует несколько безопасных способов расчета и можно расплатиться за купленную квартиру через ячейку банка, некоторые по-прежнему передают всю сумму еще до регистрации в Росреестре, расчет происходит в машине. Другая распространенная ошибка — неправильно составленные расписки в получении денег. «Вполне вероятно, что покупателям удастся самостоятельно отыскать наиболее дешевый объект, и они могут прочитать опубликованные в Интернете инструкции, как проводить сделку, но проанализировать риски применительно к их конкретному объекту, комплексно рассмотреть объект с точки зрения налогообложения, грамотно провести переговоры с продавцом способен только специалист, до этого не один год проработавший на рынке недвижимости», — считает Светлана Новикова.