Объемы ипотеки в 2017 году значительно выросли
Если в предыдущие годы и появлялись предложения ипотеки под 8 процентов годовых, то речь шла об акциях, а само получение кредита под сниженный процент было связано для заемщика с выполнением ряда дополнительных условий. Например, ему нужно было иметь для первого взноса половину стоимости квартиры. Теперь же ставки по ипотеке действительно снизились для всех.
Лидеры по объемам выданной ипотеки в 2017 году
Это не могло не сказаться на итогах года. Представители банков говорят о значительном росте выдачи ипотеки в 2017 году. Красноярский офис Сбербанка в прошлом году выдал на 40 процентов больше жилищных кредитов, чем в 2016-м (15,8 тысячи кредитов в 2017 году против 11,2 тысячи — итога 2016 года). Объем кредитования в денежном выражении вырос еще значительнее, рост здесь составил 46 процентов (с 15,7 миллиарда рублей в 2016 году до 23 миллиардов рублей в 2017 году).
В банке «ВТБ» количество выданных кредитов увеличилось на 9 процентов, а общая сумма выданных банком в регионе кредитов в 2017 году — на 17 процентов. Если в 2016 году розничный бизнес «ВТБ» в Красноярском крае выдал 7,9 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 12,27 миллиарда рублей, то за 2017 год — 8,6 тысячи на 14,3 миллиарда рублей. В «Газпромбанке» на момент подготовки статьи не смогли предоставить информацию о выдаче ипотеки в 2017 году.
Однако далеко не все заемщики, получившие ипотеку в прошлом году, затем совершили сделки. Дело в том, что значительное число кредитов 2017 года приходится на программы рефинансирования ипотеки. У некоторых банков в общем объеме выданной ипотеки она занимает 20 процентов. Заемщики, в предыдущие годы получившие ипотеку под высокий процент, в 2017-м снова пришли в банки, чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях.
К тому же еще один показатель, позволяющий судить о положении дел на рынке ипотеки, — средняя сумма кредита — не изменился. Когда покупательская уверенность растет, суммы кредитов, которые берут заемщики, обычно увеличиваются. Когда у заемщиков нет уверенности в завтрашнем дне, они стараются сокращать размер кредитов. По словам экспертов рынка, средний размер ипотечного кредита в Красноярске уже несколько лет удерживается на уровне 1,5–1,6 миллиона рублей.
Что будет с первоначальным взносом по ипотеке?
Вместе со ставкой в 2017 году банки уменьшали и другой важный для заемщиков параметр кредитования — размер первого взноса. Ипотеку стали давать тем, кто накопил только 10–15 процентов от стоимости квартиры, и ставка никак не зависела от первоначального взноса. Под одинаковый процент банки кредитовали и тех, кто имел 10 процентов, и тех, кто сразу готов был внести половину стоимости квартиры. Однако все может измениться уже в ближайшее время.
В начале января 2018 года Центробанк опубликовал изменения в правила работы для банков. В них содержатся меры, которые должны сдержать развитие ипотеки с минимальным первым взносом. Регулятор считает такие кредиты рискованными и вводит ограничения для выдающих их банков. Они должны стимулировать кредитные организации сокращать количество такой ипотеки.
Правила начали действовать с 20 января 2018 года. Это значит, что в дальнейшем банки будут вынуждены или вовсе отказаться от выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, или поднять ставки по таким кредитам. Мы можем вернуться к ситуации, сложившейся несколько лет назад, когда размер ставки был напрямую связан с размером первоначального взноса. На самых выгодных условиях тогда ипотеку могли взять заемщики, способные внести большой первый взнос по кредиту.
Меняется качество ипотечных заемщиков
Снижение ставки по ипотеке до 9,5 процента вывело на рынок новую категорию заемщиков — тех покупателей, кому уровень дохода раньше не позволял получить ипотеку под 11–13 процентов годовых. Эксперты говорят, что при этом изменилось качество заемщиков. Многие из них не имеют официальной заработной платы, уже выплачивают несколько кредитов, не могут похвастаться идеальной кредитной историей. Большая доля клиентов почти не имеют средств для внесения первого взноса.
Госипотека возвращается
В 2018 году на рынке снова появится программа госипотеки, от которой отказались в конце 2016 года, но в измененном виде. Теперь государство поддерживает не всех покупателей квартир в новостройках, а только одну конкретную категорию заемщиков — семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и третий ребенок. Они смогут получить кредит на покупку квартиры в строящемся или уже готовом доме у застройщика по ставке 6 процентов годовых. Банки уже объявили о начале приема заявок от желающих получить кредит. Это может привести к росту спроса на первичном рынке. Покупателей, которые в других обстоятельствах сделали бы выбор в пользу вторичного рынка, низкая ставка стимулирует купить жилье в новостройке.
Краевая программа льготной ипотеки
Собственная программа льготной ипотеки может появиться и в Красноярском крае. Документы сейчас находятся на утверждении в Минфине. В рамках этой программы по ставке на 2–2,5 процента ниже, чем действующая на рынке, кредитуют отдельные категории заемщиков. Если учесть, что к этому моменту ставка по ипотеке снизилась до 9,5 процента годовых, то по такой программе можно будет взять кредит под 6–7 процентов. И, в отличие от семейной госипотеки, низкая ставка будет действовать весь срок кредитования, который может достигать 30 лет. Получить такой кредит смогут молодые семьи, врачи, учителя, полный перечень льготников устанавливается правительством региона. Обязательное условие — приобретение квартиры на первичном рынке, так что с помощью такой программы власти помогают не только бюджетникам, но и застройщикам. Однако количество семей, что смогут получить кредит, ограничено и зависит от объема средств, предусмотренных на эти цели.
Прогнозы снижения ставки по ипотеке
Планы на этот год банки традиционно озвучат не раньше февраля, поэтому пока нельзя сказать, чего кредитные организации ждут от 2018 года. Однако уже известен прогноз государственного Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно которому средняя ставка по ипотеке в 2018 году может снизиться с сегодняшних 9,9 процента до 8 процентов годовых, а объемы выдачи вырастут вдвое по сравнению с 2017 годом. Правда, эксперты рынка недвижимости, обсуждавшие ситуацию в конце 2017 года на круглом столе «Ипотека сегодня: берем или весны ждем?», считают, что рынок может не дождаться обещанных низких ставок, а риторика властей — не что иное, как подготовка к выборам президента в марте 2018 года. В банке «ВТБ» убеждены, что «снижение ставки в 2018 году продолжится, но темп изменения будет не таким высоким, как в 2017 году».
Покупателю, который собирается брать ипотеку в 2018 году, нужно понимать, что рынок ипотеки меняется. Ставки еще немного снизятся, а вот другой важный параметр, по которому принято судить о доступности ипотеки, — размер первоначального взноса — в течение года может вырасти. Те программы, которые еще недавно позволяли покупателям, почти не имея первоначального взноса, брать ипотеку под низкий процент, банки, скорее всего, закроют. В том, что какие-то льготные ипотечные программы, пусть и для ограниченного круга покупателей, продолжат появляться, можно почти не сомневаться. За последние годы ипотека стала слишком важным фактором развития рынка жилья, именно дешевая ипотека сейчас позволяет сохранить спрос, так что государство продолжит поддержку этого рынка.
