Главные причины отказа в ипотеке
Плохая кредитная история
Сами кредитные организации на эту тему говорят неохотно, из четырех банков, куда мы обратились за информацией, на запрос ответили только два. Оказалось, что по количеству отказов на первом месте по-прежнему стоит кредитная история. «Это самая распространенная причина отказа не только в ипотечном сегменте, но и в других видах кредитования, — поясняет руководитель банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Евгений Змановский. — С ней связано более 50 процентов первичных отказов на этапе консультации». Банки уверены: если раньше при обслуживании кредита у заемщика были просрочки, скорее всего, он допустит их снова, поэтому тщательно анализируют, как потенциальный клиент до сих пор нес взятые на себя обязательства.
«Часто клиенты скрывают, что у них есть проблемы с кредитной историей, но в процессе проверки об этом в любом случае становится известно. Поэтому лучше рассказать о них кредитному консультанту сразу, тогда, зная ситуацию, можно будет найти подходящее решение. Есть банки, готовые рассмотреть таких клиентов в индивидуальном порядке», — рассказывает ипотечный консультант «Монолитхолдинга» Людмила Моисеева.
Причем иногда заемщик может даже не знать, что у него испорчена кредитная история. Просрочки появляются не только из-за взятых кредитов, но и из-за не внесенного вовремя платежа за обслуживание карты. В итоге из-за просрочки в 170 рублей, которая числится за картой несколько лет, клиент попадает в категорию ненадежных заемщиков и лишается возможности получить ипотеку.
Дохода клиента недостаточно для обслуживания ипотеки
Вторая распространенная причина отказов — дохода клиента недостаточно для получения ипотеки. Ей вызвано 40 процентов отрицательных ответов банка. Определяя способность заемщика нести новые обязательства, банки вычитают из его ежемесячного дохода расходы на обслуживание кредита, оставшейся суммы должно быть достаточно, чтобы поддерживать достаточный уровень жизни. Большинство банков считает, что на выплату кредитов должно уходить максимум 40–50 процентов дохода заемщика. При этом учитываются его расходы на содержание детей, выплату действующих займов и алиментов.
У клиента уже есть несколько кредитов
Закредитованность заемщиков — одна из главных причин отказа в ипотеке. Среди тех, кто сегодня обращается в банк за жилищным займом, многие уже имеют несколько действующих кредитов. Обычно банки советуют заемщикам перед получением ипотеки закрыть действующие кредитные карты, не делать этого можно, только если кредитный лимит на картах достаточно небольшой. При этом каких-то ограничений, сколько кредитов в общей сложности может иметь заемщик, не существует, нужно, чтобы его дохода было достаточно, чтобы покрывать платежи и по тем кредитам, что у него уже есть, и по тому, что он только собирается получить.
Клиент предоставил недостоверную информацию
В числе других распространенных причин отказа на этапе комплексного анализа платежеспособности в банке «ДельтаКредит» назвали предоставление клиентом недостоверной информации о себе. Из-за этого происходит 29 процентов отказов и «совокупность негативных факторов» — 21 процент отказов. Сюда относится прерывавшийся на длительное время трудовой стаж, неудовлетворительные результаты проведенной телефонной верификации заемщика, когда представитель компании во время телефонного разговора со специалистами банка на заданные вопросы отвечает уклончиво и неопределенно. Кроме того, на первом этапе отказывают тем, кто имеет судимость.
Как банки оценивают заемщиков
В банке «ВТБ» каждая заявка на ипотеку проходит через скорринговую систему, это значит, что оценку потенциальному заемщику дает машина. Во время такой проверки всю предоставленную им информацию о себе (возраст, стаж работы, сфера, в которой трудится заемщик, размер организации, в которой он работает) сравнивают с идеальным портретом заемщика. За совпадение клиента с идеалом начисляются баллы, там, где реальный человек с ним расходится, баллы, наоборот, вычитаются. Для получения кредита важно в общей сложности набрать проходной балл. При этом отдельные критерии, по которым клиент получил минус, могут быть компенсированы за счет других. «Шансы получить положительное решение от банка выше, если потенциальный заемщик имеет активы в виде недвижимости, транспортного средства или денежных сбережений», — отмечают в пресс-службе банка «ВТБ».
Как избежать проблем при подаче заявки?
Причины отказа в ипотеке могут быть критичными, когда поделать с этим ничего нельзя, и такими, которые вполне можно изменить. Так, если дохода заемщика не хватает для получения нужной суммы кредита, банки разрешают привлекать созаемщиков. В тех случаях, когда причина отказа может быть оперативно устранена, кредитные организации выдают согласие на выдачу ипотеки с так называемым отлагательным условием. Кредит заемщику согласуют только после того, как он выполнит требование банка: закроет действующие кредитные карты, заплатит штрафы ГИБДД. Обычно речь идет о суммах более 10 тысяч рублей.
«Появление отлагательного условия часто связано с долгами за коммунальные услуги, опубликованными на сайте судебных приставов. Как только клиент долг выплачивает, с сайта эту информацию сразу снимают, и банк ипотеку одобрит», — рассказывает Людмила Моисеева. Если дохода клиента не хватает для получения займа в конкретном банке, ему стоит обратиться в другой. Разные банки по-разному определяют размер дохода, который нужен клиенту для одобрения, и там, где по требованиям одного банка клиент не проходит, в другом проблем с одобрением не возникнет.
В сложных случаях вроде отрицательной кредитной истории все зависит от того, какая это просрочка и по какой причине она возникла. Большинство банков считают серьезными просрочки по платежам более 60 дней. Найдется решение и в ситуации, если семья не может получить кредит из-за того, что проблемы с кредитной историей есть у одного из супругов, тогда заемщиком может выступить второй, кроме того, для получения ипотеки в таком случае дополнительно понадобится заключить брачный договор.
Иногда на то, чтобы изменить ситуацию, может потребоваться несколько лет. Собирая информацию о том, как клиент расплачивался по кредитам, банки смотрят кредитную историю не за все время ее формирования, а только за последние несколько лет. В большинстве банков это срок ограничивается тремя — пятью годами. Если с момента просрочки прошло достаточно времени, заемщик может снова попытаться получить ипотеку, разумеется, при условии что к этому моменту все долги уже погашены.
После того как причина отказа устранена, можно заново подавать заявку на получение ипотеки. В одних банках повторно обращаться за кредитом можно сразу после отказа, у других существует двухмесячный мораторий на подачу новой заявки. При этом заемщику нужно будет предоставить в банк тот же комплект документов, что и в первый раз.
