Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году
Рост цен на квартиры в 2020-2021 годах зафиксирован во всех крупных городах Сибири. Отличалось только значение, на которое в итоге увеличились цены.
По данным сайта новостроек и недвижимости СИБДОМ, в 2021 году цены на первичном рынке жилья в Новосибирске увеличились на 31,1%, на вторичном рынке рост составил 25%. Причем, все последние два года вторичное жилье менялось в цене медленнее, догоняя первичку с ее льготной ипотекой. За два года средняя цена квадратного метра в новостройках Новосибирска увеличилась на 45,7%, а вторичного жилья на 35,3%.
Причиной резкого роста спроса и повышения цен стали девальвация рубля, страх населения за собственные сбережения и дешевая ипотека. Впервые за долгое время на рынок жилья массово вышли инвесторы. Как уже не раз было в ситуации неопределенности в экономике, население снимало деньги с депозитов, чтобы вложить их в проверенный инструмент сбережения средств — недвижимость. Именно поэтому в 2020 году самый большой спрос и соответственно рос цены квадрата произошел в сегменте студий и однокомнатных квартир.
Если для покупки квартиры накоплений оказывалось недостаточно, необходимую для доплаты сумму брали в кредит. Появившаяся в апреле 2020 года льготная ипотека дополнительно подогрела спрос на первичном рынке жилья. Она не просто дала возможность взять кредит по низким ставкам, каких до этого не было, благодаря снижению ставки кредит смогли получить те, кто раньше по уровню дохода не соответствовал требованиям банков для получения ипотеки. Это обеспечивало рост спроса на первичном рынке жилья. По оценкам агентства недвижимости «Жилфонд», 70% сделок на первичном рынке Новосибирска проходило с использованием кредитных средств.
«В пандемию многие не поехали отдыхать, а накопившиеся деньги тратили на улучшение жилищных условий, которое оказалось в приоритете. Если у людей есть возможность, они всегда стараются купить жилье на первичном рынке. Потому что новые дома обладают совершенно другими потребительскими характеристиками и лучшей инфраструктурой. Даже те, кто покупает недвижимость с целью инвестирования, предпочитают новостройки. Ведь такие квартиры дорожают быстрее вторичного жилья», — рассказывает директор офиса «Жилфонд» на Красном проспекте , 14 Азат Ибрагимов.
«Причем если в 2020 году наибольшим спросом на первичном рынке пользовались cтудии и малогабаритные однокомнатные квартиры, то в 2021 году спрос максимально вырос на двух-, трех- и четырехкомнатные. Поэтому активно раскупалось не только бюджетное, но жилье комфорт и бизнес-класса. И именно на такие квартиры произошел основной рост цен в 2021 году. Если однокомнатные квартиры в 2021 году подорожали на 17%, то крупногабаритные — на 28%. Новосибирцы стремились максимально улучшить свои жилищные условия стараясь воспользоваться льготными ставками по ипотеке, в том числе семейной», — рассказывает руководитель сайта новостроек и недвижимости «СИБДОМ» Александр Шляхин.
Вслед за ценами на новостройки росла стоимость и квартир на вторичном рынке жилья. Продавцы на вторичном рынке поднимали стоимость своих квартир, ориентируясь на цены застройщиков. Сейчас ситуация меняется: ставки по ипотеке растут, главный фактор, ставший причиной роста цен, — льготная госипотека хотя все еще присутствует на рынке, но уже настолько заметно не влияет на спрос. Рост цен практически свел преимущества госпрограммы на нет. При нынешнем уровне цен ежемесячный платеж находится на том же уровне, на каком он раньше был при более высокой процентной ставке по ипотеке. Поэтому покупка квартиры в льготную ипотеку больше не кажется такой выгодной, как в 2020-м году и первой половине 2021 года. На рынке появились признаки, позволяющие экспертам говорить о том, что достигнут предел роста цен на квартиры.
Согласно данным аналитического отдела сайта СИБДОМ, в Новосибирске в декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 108,67 тыс. рублей, на вторичном — 99,95 тыс. рублей за «квадрат».
«Несмотря на то, что рынок по-прежнему остается рынком продавца, именно они диктуют условия на этом рынке, в последнее время ряд собственников начали снимать квартиры с продажи мотивируя это тем, что им перестает хватать денег для доплаты при переезде или при их доходе они не могут получить необходимую для доплаты сумму в кредит, — рассказывает директор по маркетингу АН „Квадротека“ Александр Астахов, — Около 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные, при которых продажа одного объекта используется для того, чтобы в дальнейшем купить другую недвижимость. Если до сих пор продавцы готовы были заниматься обменами, это казалось им финансово необременительным, то при нынешних ценах они отказываются от обменов. Такие случаи в последнее время участились. Это один из признаков того что цены на вторичном рынке достигли предела».
По словам эксперта, ситуация изменится в начале 2022 года. «В декабре ключевая ставка выросла в очередной раз, скорее всего, в ближайшее время изменится и стоимость кредитов для населения. Мы ожидаем, что во второй половине первого квартала рост цен либо замедлится, либо на рынке жилья начнется стагнация. Но в конечном счете все, конечно, будет зависеть от макроэкономической ситуации», — отмечает Александр Астахов.
По мнению директора офиса «Жилфонд» на Красном проспекте, 14 Азата Ибрагимова, в начале 2022 года покупательская способность может снизиться из-за того, что большинство клиентов не могут позволить себе приобрести жилье по таким ценам. «Пока спрос все еще превышает предложение, объектов на рынке выставляется мало, поэтому цены остаются завышенными, — объясняет Азат Ибрагимов, — Но с дальнейшим повышением ипотечных ставок ситуация изменится. Если еще два месяца назад ипотеку можно было получить под 7,5%, то сейчас ставки уже превышают 10%. Есть предположение, что из-за снижения покупательской способности цены в ближайшее время перестанут расти, останутся на одном уровне. Думаю, в начале года на рынке установится небольшое затишье, те, кто могут позволить себе подождать, какое-то время будут воздерживаться от покупок. Но после того, как обстановка на рынке стабилизируется, спрос на квартиры снова начнет расти».
Многое сейчас будет зависеть и от того, какими окажутся новые меры государственной поддержки в 2022 году. Влияние действующих программ субсидирования на рынок к этому моменту почти исчерпано.
