Итоги 2022 года в жилищном строительстве Новосибирской области
По сравнению с предыдущим годом объем ввода вырос на 11,9%. Однако, как и в других территориях Сибири, итоговый показатель во многом оказался обеспечен благодаря учету в статистике индивидуального жилищного строительства.
Из 2 миллионов 244 тысяч квадратных метров жилья, построенных в области в прошлом году, 834 тысячи квадратных метров, или 37,2% ввода приходится на индивидуальное жилищное строительство. Частные жилые дома, построенные не застройщиками, а жителями региона. Эти дома могли быть построены еще несколько лет назад, а в прошлом году только зарегистрированы в Росреестре в упрощенном порядке по «дачной амнистии». В статистике такие объекты учитываются как новые.
Дома, введенные застройщиками, по данным регионального министерства строительства, составляют в структуре ввода жилья 62,8%. Строительные компании Новосибирской области в 2022 году сдали в строй 1 миллион 410 тысяч квадратных метров жилья. И порядка 60% жилья, сданного в регионе, введено в Новосибирске. В общей сложности за год в областном центре построено 1 миллион 231 тысяча 614 квадратных метров жилья. Строительные компании сдали 93 многоквартирных дома. Лидерами среди районов города по объемам строительства стали Ленинский и Октябрьский.
Подавляющее большинство в объеме ввода в Новосибирске — 70 % приходится на каркасные дома. Доля панельного домостроения в итоговом показателе составила 26 %, и только 4 % построенных в прошлом году в областном центре новостроек — кирпичные.
ТОП-5 лидеров по объемам строительства жилья в Новосибирске
Лидером по вводу жилья в Новосибирске в 2022 году стала группа компаний «ВИРА-Строй». В прошлом году этот новосибирский застройщик сдал шесть жилых домов общей площадью 67 тысячи 166 квадратных метров. Второе место — у группы компаний «КПД-Газстрой» Результат ее работы в 2022 году — пять объектов общей площадью 66 тысяч 551 квадратный метр. Третье место занимает группа компаний «Брусника». На ее счету четыре объекта общей площадью 65 тысяч 604 квадратных метра.
Четвертое и пятое места у ГК «СОЮЗ» и ГК «СибирьИнвест», каждый из застройщиков ввел порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Пятерка компаний-лидеров по объемам строительства в общей сложности сдала треть введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья в Новосибирске в 2022 году.
Сократились площади квартир в новостройках
Застройщики стали возводить гораздо больше компактного жилья, из-за чего сократилась площадь построенных в Новосибирске квартир. Средняя площадь квартиры, сданной в областном центре в прошлом году, составляет 51,3 кв.м., притом что в 2021 году средняя площадь построенной квартиры составляла 52,9 кв. м. Это одно из последствий появления льготной ипотеки. Строительные компании старались менять свои проекты так, чтобы они подходили для приобретения по госпрограмме. Ограничение на максимальную сумму кредита, которое действует в рамках льготной ипотеки, привело к появлению большего количества компактных квартир в новых домах.
И все меньше жилья сдается с чистовой отделкой. По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, только 12% от общего количества введенных в областном центре квартир (2,5 тысячи и 20,2 тысяч квартир, сданных в городе за прошлый год), передаются покупателям в состоянии «под ключ».
Если говорить про новые проекты, строительство которых началось в 2022 году, то количество выданных разрешений на строительство в Новосибирске осталось на уровне 2021 года. В 2022 году мэрия предоставила застройщикам 74 разрешения на строительство объектов общей площадью 1 миллион 237 тысяч квадратных метров жилья. В 2021 году выдано 74 разрешения на строительство жилых домов общей площадью 1 миллион 21 тысяча квадратных метров.
В Новосибирской области снизилось количество долгостроев
В 2022 года в регионе значительно сократилось количество долгостроев, в эксплуатацию ввели 14 домов, до этого входивших в перечень проблемных. На начало 2023 года в этом списке в Новосибирской области остался 41 дом. Проблему обманутых дольщиков в регионе рассчитывают полностью решить до конца текущего года.
Выдачи ипотеки снизились по сравнению с 2021 годом
Ипотека за последние годы приобрела очень большое значение для рынка жилья. Подавляющее большинство квартир на этом рынке приобретается в кредит, поэтому от ситуации с выдачей ипотеки во многом зависит положение дел на рынке. И если 2021 год оказался очень удачным, тогда банки выдали рекордные объемы ипотеки, то в 2022 году кредитным организациям не удалось повторить этот результат. Для этого были вполне объективные причины. В 2021 году ставки по ипотеке находились на историческом минимуме, взять ипотеку на вторичном рынке можно было под 7-8% годовых. В 2022-м году на рынке готового жилья заемщиков кредитовали на совершенно других условиях.
По данным одного из двух основных игроков ипотечного рынка — банка «ВТБ», в 2022 году заемщики Новосибирской области оформили 8,6 тысяч жилищных кредитов более чем на 29 миллиардов рублей. Тогда как по итогам 2021 года банк выдал в Новосибирской области более 43 миллиарда рублей.
Значительная доля выдач в прошлом году приходилась на льготные программы. В рамках льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки банк выдал 40% всех кредитов, на рынке новостроек на эти программы приходилось до 80% выданной ипотеки.
После резкого повышения ключевой ставки в конце февраля и последовавшего за ним роста ставок по ипотеке, в течение нескольких месяцев доступными для заемщиков оставались только кредиты на первичном рынке, где действовали госпрограммы. Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке снизились только к лету, после чего спрос на кредиты появился и на этом рынке.
Обострилась конкуренция за покупателя между первичным и вторичным рынком
Со второй половины 2022 года заемщики начали переходить с рынка новостроек на вторичный рынок жилья. «В июле-августе мы ощутили заметное оживление на рынке ипотеки (и в первую очередь, выросло число сделок на вторичном рынке), — рассказал управляющий «ВТБ» в Новосибирской области Сергей Никулин. — Доля новостроек в общих выдачах жилищных кредитов начала сокращаться за счет существенного роста числа сделок на вторичном рынке. Если в первом полугодии в отдельные месяцы доля в рамках государственных программ увеличивалась до 70-80%, то во втором полугодии основной спрос приходится уже на вторичку».
Это был связано с тем, что в отличие от рынка строящегося жилья на вторичном рынке продавцы оказались готовы торговаться. К концу года обострилась конкуренция за покупателей между вторичным и первичным рынком. На рынке готового жилья продавцы привлекали покупателей более низкими ценами, на рынке новостроек застройщики разрабатывали вместе с банками совместные ипотечные программы со сниженными ставками. В 2022 году на рынке появилась субсидированная ипотека от застройщика с низким ежемесячным платежом.
Одной из самых заметных тенденций на ипотечном рынке в прошлом году стал рост средней суммы выданного кредита. Чтобы приобрести подорожавшую недвижимость, заемщикам приходилось одалживать в банке все большие суммы на покупку квартиры. По данным банка «ВТБ», к концу года средняя сумма ипотеки выросла на 22%, составив 3,9 миллиона рублей.
В 2023 году в банке ждут сохранения выдачи ипотеки на уровне прошлого года. В «ВТБ» рассчитывают на то, что, как и в прошлом году, основная доля выданных кредитов придется на льготную ипотеку (ипотеку на новостройки и семейную ипотеку), ставки по которым ниже, чем по собственным программам банков. А кроме того, должно стать больше тех, кто берет семейную ипотеку. В конце прошлого года программу распространили на новую категорию заемщиков — семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
Рост цен на квартиры в 2022 году оказался меньше, чем в 2021-м году
Цены на недвижимость в прошлом году уже не росли так значительно, как в 2021-м. Это связано с тем, что основной спрос оказался реализован еще в 2020-м и 2021-м годах, тогда же частично оказался выбран и спрос будущих периодов. Уже не так интересна, как в предыдущие годы, была покупателям льготная ипотека. Поэтому если за 2021 год цены на первичном рынке Новосибирска выросли на 24,5%, то по данным портала «СИБДОМ» в 2022-м году — на 17,8%. Причем цены росли в первые 5 месяцев года, а дальше оставались примерно на одном уровне.
Больше всего в новостройках подорожали студии — на 23,4%, 1-комнатные — 18,4%, 2-комнатные — 17,4%, 3-комнатные — 8,4%, 4-комнатные — 9,9%. К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир в новостройках Новосибирска составила 123,5 тысячи рублей.
Что касается рынка вторичного жилья, то, по информации портала «СИБДОМ», средняя стоимость готовых квартир в Новосибирске в 2022 году повысилась на 14,1%. Притом что в 2021 году она увеличилась на 22,4%, а по итогам 2020 года рост составил 8,5 %. Значительнее всего в 2022 году подорожали 1-комнатные квартиры, прибавив в цене 16,2 %, студии на 15,8%, стоимость 2-комнатных выросла на 10,5 %, 3-комнатные — на 12,7%, 4-комнатные квартиры за год приросли в цене на 12,4 %. К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Новосибирске составила 118,4 тысячи рублей.
Снижение спроса на первичном рынке жилья привело к тому, что в 2022 году сумма выданных банками кредитов на строительство превысила сумму денег дольщиков, поступивших на эскроу-счета. Это произошло впервые с введения на первичном рынке проектного финансирования. До последнего времени количество денег дольщиков на эскроу-счетах стабильно превышало суммы кредитов, полученных строителями. В прошлом году ситуация изменилась. По состоянию на декабрь 2022 года в Новосибирской области застройщики получили от банков кредиты на 212,3 миллиарда рублей. На счетах эскроу при этом находится 80,9 миллиарда рублей денег дольщиков.
Еще одним последствием сокращения спроса на новостройки стало появление нераспроданных квартир во вводимых в эксплуатацию домах. Часть жилья в новостройках стала продаваться уже после сдачи дома. По оценкам, более 40% квартир в строящихся в Новосибирске жилых комплексах пока не нашли покупателей.
В 2022 году в Новосибирской области сдавались объекты, к которым застройщики приступили в других экономических условиях 2-3 года назад, поэтому снижения объемов строительства не произошло. На результате 2023 года уже может отразиться текущая ситуация в экономике. Если в предыдущие годы главным фактором, определяющим ситуацию на рынке, был спрос на ипотеку, то теперь положение дел в большей степени зависит от наличия стабильности, уверенности у всех участников рынка в завтрашнем дне. Чтобы наращивать объемы строительства, строительные компании должны понимать, что все построенное будет куплено. В планах на 2023-й год в Новосибирской области ввести в эксплуатацию не менее 2 миллионов 50 тысяч квадратных метров жилья, меньше, чем в 2022 году.
