Новосибирские застройщики предложили компромисс в споре о минимальной площади КРТ
На заседании комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска состоялось обсуждение инициативы прокуратуры об установлении минимальной площади для участков комплексного развития территорий (КРТ).
В начале 2026 года новосибирская прокуратура предложила установить минимальный порог в 5 га для заключения договоров КРТ по инициативе инвестора. После консультаций с представителями строительной отрасли 18 июня ведомство снизило планку вдвое — до 2,5 га. Предполагается, что новые требования не затронут ранее заключенные договоры и вступят в силу 1 июля 2027 года.
Исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Роман Берсон заявил, что предложение надзорного ведомства выходит за рамки правового поля. Согласно статьям 30 и 38 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ устанавливают границы территориальных зон и предельные параметры строительства, однако законодательство не наделяет этот документ правом определять минимальные размеры земельных участков для КРТ.
По мнению АРИД, введение жесткого порога несет прямые риски для городской среды:
Деградация промзон: участки бывших промышленных территорий и ветхой застройки площадью менее 2,5–5 га не смогут быть вовлечены в оборот. Это приведет к появлению неблагоустроенных пустырей в центре города.
Невозможность консолидации: в сложившейся городской среде частным инвесторам практически невозможно объединить единый массив земли требуемого размера. Закон запрещает включать в границы КРТ участки третьих лиц без их согласия, а процесс выкупа может длиться годами.
Удар по инфраструктуре: именно силами застройщиков сегодня осуществляется благоустройство, модернизация инженерных сетей и строительство социальных объектов, которые затем передаются муниципалитету. Ограничения поставят под угрозу темпы возведения этой инфраструктуры.
Монополизация рынка: дороговизна проектного финансирования и дефицит крупных свободных площадок сделают покупку участков от 5 га невозможной для большинства компаний. По оценке ассоциации, это приведет к монополизации отрасли, уходу малых игроков и ограничению конкуренции, а также конституционных прав граждан на доступность жилья.
Строительное сообщество разработало ряд корректировок, призванных снять административные барьеры при сохранении контроля над крупными проектами:
1. Установить минимальный порог в 2,5 га только для случаев перевода нежилых территорий в жилые. Это позволит не блокировать освоение небольших участков внутри существующей жилой застройки и снос аварийного фонда.
2. Нормативно закрепить принцип «многоконтурности», позволяющий формировать единую территорию КРТ из нескольких несмежных участков при условии соответствия их общей площади минимальному порогу.
3. Ввести переходный период до 31 декабря 2028 года.
4. Распространять новые требования только на правообладателей, зарегистрировавших право собственности после вступления изменений в силу.
Ранее против введения минимального порога выступило и сообщество архитекторов. Они предложили альтернативное решение проблемы качества проектов — обязательное внедрение мастер-плана для каждого участка КРТ вне зависимости от его площади. Документ должен содержать функциональное зонирование, параметры застройки, этапы реализации и анализ окружающей среды.
Комиссия по подготовке проекта ПЗЗ взяла месяц на доработку окончательного варианта нормативного акта с учетом позиций всех участников дискуссии.
