Тенденции на рынке недвижимости Таиланда | Новая жизнь в стране улыбок

1726
28 марта 2018 г.
Недвижимость у моря

Стремление «быть рядом с морем», вероятно, лежит в самой глубине «загадочной русской души». Поэтому недвижимость в любимых российскими туристами приморских странах всегда вызывает интерес. Это касается и Таиланда: многие так проникаются его доброжелательной атмосферой, что начинают новую жизнь – в Стране улыбок.

Выход к морю

С курортно-пляжной ориентацией покупательского спроса связана и география предложения объектов недвижимости в этой стране. Более 60% сделок по продаже жилья иностранцам приходится на туристическую столицу – Паттайю. Этот город, расположенный всего в полутора часах езды на машине от Бангкока, административной столицы страны, уже вобрал в себя несколько прибрежных поселков и все еще продолжает расти. Недвижимость в Паттайе выбирают как те покупатели, которые намерены пользоваться своим жильем всего несколько недель в году, сдавая его в остальное время в аренду, так и экспаты, выбравшие Таиланд в качестве нового места постоянного жительства. Их привлекает оживленная атмосфера курорта, его развитая инфраструктура, бурная деловая активность и возможность общения с соотечественниками: Паттайя считается самым русским городом Таиланда.
Многих покупателей интересует также сегмент коммерческой недвижимости. Русский бизнес в Таиланде рассчитан преимущественно на оказание услуг многочисленным туристам, в первую очередь русским.
Острова Пхукет или Самуи предпочитают состоятельные люди, поскольку там цена недвижимости, да и стоимость жизни, гораздо выше, чем на материке. В Таиланде даже есть особый термин – вилла phuket style, то есть особенно роскошная. Зато на Пхукете и Самуи море и пляжи гораздо чище, чем в Паттайе: фотографии «райских» пейзажей, которые помещают в туристических проспектах, сняты именно на островах.
Из приморских курортов следует также отметить Хуа-Хин, где находится резиденция короля Таиланда. Недвижимость здесь часто приобретают состоятельные любители гольфа из Америки и Японии и пенсионеры, поскольку этот городок славится своими гольф-клубами и спокойной, респектабельной атмосферой.
А вот недвижимость в Бангкоке покупают, как правило, бизнесмены, которых в столицу Таиланда приводят деловые интересы, или сотрудники крупных международных компаний. Найджел Корник (Nigel. J. Cornick), СЕО компании Raimon Land, считает: «Этих инвесторов привлекает доступность цен на жилье по сравнению с другими столицами Юго-Восточной Азии. Сингапур, например, дороже Бангкока в восемь раз, а Гонконг – почти в десять раз».
Очень интересен расположенный вдали от моря и от столицы город Чианг Май, где строятся на продажу как современные кондоминиумы, так и комфортабельные коттеджные поселки. Он считается северной столицей Таиланда, городом с самым приветливым населением, не привыкшим к легким деньгам. Еще здесь более низкий уровень цен, прекрасная природа и по?трясающая древняя архитектура. Но, по мнению Андрея Курыдкашина, менеджера по российскому рынку компании Benchmark Property Consultants Co., нашему покупателю важнее, чтобы море было рядом. Дальнее западное побережье – окрестности города Районг и остров Ко Чанг – это самый новый и самый спорный рынок Таиланда. Относительная близость к международному аэропорту (200–300 км), удобные для строительства бухты и развивающаяся инфраструктура позволяют предположить, что в ближайшие 10–15 лет интерес застройщиков к этому региону будет расти. В то же время часть побережья испытывает определенные экологические проблемы, и это заставляет инвесторов проявлять осторожность.

Кондо, экзотика и формальности покупки недвижимости в Тайланде

Тому, кто начинает присматриваться к рынку недвижимости Таиланда, первым делом надо запомнить слово «кондо». Кондо – это не просто квартира в многоквартирном доме (кондоминиуме), это что-то вроде доли в кооперативе. Как правило, в кондоминиуме есть объекты инфраструктуры, находящиеся в совместном пользовании жильцов: магазины, рестораны, сады, круглосуточная охрана, reception и прочие удобства – все в зависимости от цены и престижности кондо. В таком доме есть управляющая компания, которая за комиссионное вознаграждение в размере 10–15% может по договору с владельцами кондо сдавать пустующую площадь в аренду.
«В курортных городах присутствуют все виды недвижимости: и малоэтажные жилые комплексы, и многоквартирные дома в десятки этажей, и коттеджные поселки, где все дома возводятся одним застройщиком, и виллы. У российских покупателей наибольшим спросом пользуются все-таки высотные дома с панорамным видом на море. Причем чем выше этаж и чем лучше вид из окна, тем выше цена», – комментирует Андрей Курыдкашин.
Следует помнить, что существуют некоторые законодательные ограничения, в силу которых иностранный гражданин не может приобрести в Таиланде дом на свое имя. Дело в том, что с юридической точки зрения дом – это не только строение, но и земля, на которой он стоит. А по действующему законодательству земля в Таиланде не может быть продана иностранцу. Запрет обходится приобретением так называемого юридического статуса – то есть путем регистрации тайской компании. Это происходит следующим образом: тайский юрист, с которым работает агентство по недвижимости, регистрирует юридическое лицо, оформляет на него дом и впоследствии ведет его дела. При этом регистрационные документы составляются так, чтобы иностранный покупатель недвижимости был директором компании и мог полностью контролировать ее деятельность. Эта схема отлично отработана за по?следние 25–30 лет и широко используется при заключении договоров с ино?странцами. Возможен и другой вариант – оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 30 лет с двойным продлением контракта, на общий срок до 90 лет. Комментирует Эрнест Новик, совладелец компании Euro Asia Deve?lopment: «Русские в силу своего менталитета предпочитают покупать недвижимость только на свое имя и только в собственность. А другие иностранцы с легкостью приобретают дома на компанию или в долгосрочную аренду на 90 лет. Они не задаются вопросом: «А что будет через 90 лет?» – им это малоинтересно. Если учесть, что стоимость квадратного метра в частном доме в среднем в 2–4 раза ниже, чем в кондо, возможно, нашим соотечественникам имеет смысл пересмотреть свое отношение».
Существуют определенные ограничения и на приобретение иностранцами жилья в кондоминиумах: доля жилой площади, принадлежащей в доме ино?странным владельцам, не должна превышать 49%. Соблюдение этого норматива контролируется местной регистрационной палатой, которая просто не выдаст свидетельство о собственности, если квота превышена. Однако и в случае превышения квоты понравившиеся апартаменты все равно можно приобрести, оформив покупку на тайскую компанию. Такая сделка может быть выгодной благодаря более низкой цене и вполне эффективной, если жилье приобретается для сдачи в аренду. Однако впоследствии такую собственность довольно сложно продать. По мнению профессионалов рынка, особенно уверенного владения ситуацией требует приобретение недвижимости на стадии строительства. Разные стандарты и качество строительст?ва, возможные изменения окружения из-за реализации генерального плана развития города, тонкости, связанные с условиями платежа, – все эти факторы требуют обязательного участия в процессе покупки жилья «от застройщика» грамотных консультантов и агентов.
Выбор объектов на первичном рынке очень широк. Строительством активно занимаются как местные компании, так и иностранные. Говорит Константин Черняев, координатор по продажам и маркетингу компании Town & Country Property Group: «Иностранные застройщики приносят в Таиланд современный дизайн и архитектуру, более привычные для западного потребителя, западный же подход к управлению строительством. Присутствуют компании из Англии, Голландии, Австралии, Швеции, Норвегии, Израиля». Выбор между первичным и вторичным рынком каждый покупатель делает сам. С одной стороны, покупка вторичного жилья проще: сразу после заключения сделки можно получить свидетельство о собственности и праздновать новоселье. С другой стороны, доходность от вложений в строящееся жилье выше. Но выше и риск, так как покупатель приобретает лишь контракт на покупку не существующего пока жилья.

Цена недвижимости в Таиланде

Любая недвижимость – товар штучный, и уровень цен даже на квартиры в одном и том же доме может отличаться весьма существенно. Рынок недвижимости Таиланда в этом смысле не исключение. Как и везде, цена зависит от местоположения дома, близости к морю и торговым центрам, транспортной доступности, престижности района, качества самой постройки и ее внутренней отделки, социального окружения, инфраструктуры. По оценке Эрнеста Новика, даже в пределах одного города стоимость одинакового по классу и комфорту кондо у пляжа и с видом на море может быть в 2–3 раза выше, чем стоимость такой же квартиры в нескольких километрах от побережья.
Иногда апартаменты и кондо предлагаются сразу со всей меблировкой и бытовой техникой – это избавляет свежеиспеченных владельцев от хлопот. Порой же, напротив, продавец, стараясь сделать цену как можно более конкурентной, выставляет на продажу объект без ремонта – в надежде, что так он привлечет больше покупателей. В таком случае все зависит от готовности потенциального владельца брать на себя все эти расходы после совершения сделки.
Хотя вывести среднюю стоимость квадратного метра не представляется возможным, нижним сегментом рынка можно считать жилье стоимостью $550–950 за кв. м. В частности, за $21,5 тыс. можно приобрести студио в Паттайе площадью 32 кв. м в 200 м от пляжа, в 7-этажном доме с бассейном и прочими удобствами.
Несколько дороже в пересчете на стоимость «квадрата» обойдутся односпальные апартаменты в строящемся комплексе на острове Самуи – около $55,9 тыс. за 48 кв. м, находятся они в 800 м от пляжа. На том же острове к продаже предлагается небольшой полностью меблированный дом площадью 60 кв. м – за $89,4 тыс. Он расположен в охраняемом жилом комплексе со всем набором необходимых услуг. Тем, кто ищет более просторное и престижное жилье, можно присмотреться, например, к строящимся в Паттайе в районе Пратамнак многоэтажным кондоминиумам класса люкс. В них можно найти апартаменты площадью от 70 кв. м по цене от $122 тыс. В верхнем ценовом сегменте цены стартуют от $3200 за кв. м и ограничены только спросом. Так, небольшая вилла на острове Пхукет в районе жилой застройки Лайян Тара предлагается по цене примерно $290 тыс. за 79 «квадратов». Следует отметить, кстати, что в предложениях риэлторов иногда указывается именно количество комнат (не спален), а цены, как правило, номинированы в национальной валюте – тай?ских батах.

Кризис и рынок недвижимости Тайланда

Разумеется, мировой финансовый кризис не мог не сказаться и на рынке недвижимости Таиланда. Эксперты расходятся во мнениях, следует ли ожидать дальнейшего снижения цен. По мнению Андрея Курыдкашина, следует учитывать психологию тайцев: «Даже при резком падении спроса продавец крайне неохотно снижает цену, он скорее готов переждать кризисное время и дождаться возвращения спроса. В Таиланде несколько раз за последние 30 лет случались падения спроса на недвижимость, но ситуация всегда улучшалась в течение года-двух, и владельцы недвижимости это помнят». А вот Константин Черняев, напротив, прогнозирует дальнейшее снижение цен и увеличение числа предложений: «Чем больше западных пенсионеров, владеющих тайской недвижимостью, будет терять источники дохода по причине кризиса в своих странах, тем больше будет выставлено на продажу объектов. В связи с уменьшением числа покупателей продавцам придется еще больше опускать цены. Поэтому те, кто заинтересован в приобретении недвижимости в Таиланде, сейчас занимают выжидательную позицию, поскольку уверены в дальнейшем падении рынка». А вот Эрнест Новик прогнозирует некоторое сокращение предложения: «Еще до кризиса стартовало много проектов, начало строительства которых заявлено на 2009–2010 гг. Некоторые из них, особенно от мелких застройщиков, в ближайшее время могут быть заморожены, так как спрос все-таки упал. Оставшиеся на рынке девелоперы в связи с этим могут начать плавно снижать конечные цены на готовое жилье. Естественно, вторичный рынок тоже отреагирует, и многие владельцы недвижимости просто снимут свое жилье с продажи и уйдут в сектор аренды. Таким образом, произойдет некоторое уменьшение предложения при сокращении спроса. Это позволит рынку не обвалиться, а слегка скорректироваться на 5–8% на один-два года в ожидании экономического роста». Найджел Корник дает свой прогноз: «Мы предполагаем, что будет снижение порядка 20%, но во втором полугодии нынешнего года положение выровняется». По приблизительным оценкам, цены в целом снизились примерно на 5%, сократился объем инвестиций, уменьшилось количество строящихся новых объектов. Недавние политические волнения в стране вызвали у инвесторов дополнительный приступ осторожности. Поэтому застройщики, стараясь стимулировать спрос, предлагают выгодные условия и графики платежей. Константин Черняев считает нынешнюю ситуацию весьма благоприятной для покупателя: «Появилось много интересных предложений как в сегменте дешевых квартир, так и в сегменте элитной недвижимости. В объявлениях мелькает термин stress sale. С другой стороны, появились «пакетные» инвесторы, скупающие дешевые квартиры. Уменьшилось количество покупателей, приобретающих жилье мимоходом, во время отпуска в Таиланде. Зато стало больше людей, желающих переселиться в страну или вложить имеющиеся средства в ее экономику».

Документы по оформлению недвижимости в Таиланде

Главным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является так называемый чанот (chanote). Его лицевая сторона содержит описание и план местоположения объекта, а оборотная – перечень всех операций по сделкам купли-продажи с указанием имен всех бывших владельцев. Документ составляется на тайском языке. В настоящее время в Таиланде действуют льготные ставки налогов и сборов при приобретении недвижимости. При покупке нового кондо при получении свидетельства на право собственности необходимо уплатить застройщику амортизационный фонд (sinking fund). Он составляет около $10–20 за кв. м. При покупке кондо на вторичном рынке необходимо уплатить в казну сбор за переход права собственности, гербовый сбор и предпринимательский налог. Как правило, эта сумма выплачивается продавцом и покупателем в равных долях. Их величину трудно рассчитать заранее, но можно ориентироваться на сумму не более 2–3% от стоимости объекта для каждой из сторон. При покупке дома у застройщика обычно требуется только зарегистрировать свою компанию в Таиланде. Стоимость этой услуги не превышает $1 тыс. Покупка же дома на вторичном рынке, по сути, является покупкой акций компании, на которую он зарегистрирован. Поэтому оплачивается услуга по внесению изменений в состав акционеров – не более $70–100. Приобретая кондо, новый владелец также принимает на себя обязательство оплачивать свою долю расходов на содержание кондоминиума. Она рассчитывается пропорционально площади жилого помещения, составляет примерно 0,4–0,6% от стоимости жилья в год и вносится, как правило, на год вперед – независимо от того, проживает собственник на своей площади или нет.